“住宅物業(yè)管理本身就是保本微利行業(yè)”，這讓一些公司面臨進退兩難的尷尬境地：一方面，在項目銷售期，要依靠爆炒物業(yè)管理賣點來實現(xiàn)對住宅熱賣；另一方面，則又要保證在業(yè)主入住后物業(yè)管理服務(wù)與前期承諾之間沒有落差，以實現(xiàn)長期的品牌效應(yīng)。然而，物業(yè)管理的運行成本與其盈利能力往往讓它們成為一對難以化解的矛盾。如何讓住宅小區(qū)管理企業(yè)盈利？如何對住宅項目實施有效的經(jīng)營管理？

一、住宅物業(yè)管理市場需要有效經(jīng)營模式

商品化住宅產(chǎn)品的市場化特征尤為突出，但目前達到中高檔消費水平的人畢竟還是少數(shù)，小區(qū)的購房者大部分還是工薪階層，有的人甚至為此用掉了一輩子的積蓄，再加上有些樓盤的物業(yè)管理費一開始就比較高，這樣不僅限制了物業(yè)管理消費空間的可持續(xù)發(fā)展，也會造成物業(yè)管理收費難的局面。欠收的物業(yè)管理公司只能慘淡經(jīng)營，不少公司或伸手向母公司要補貼，或降低服務(wù)水準和服務(wù)質(zhì)量。

據(jù)此，物業(yè)管理公司在提供服務(wù)同時，把對物業(yè)項目的有效經(jīng)營管理培養(yǎng)成為企業(yè)的核心競爭力，這對提高經(jīng)濟效益和開拓市場會起到巨大推動作用，擴大了企業(yè)的盈利空間，如房屋租賃代理、小區(qū)車位出租、有償家政服務(wù)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金，使住宅項目管理企業(yè)的綜合實力得到提高。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營模式特點分析

首先，應(yīng)該明確住宅小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)營模式和寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店及其他可出租物業(yè)類型的管理運營模式有所不同。后者多以出租經(jīng)營性房屋為物業(yè)管理主體對象，屬于收益型物業(yè)管理模式；而住宅小區(qū)的物業(yè)管理由于受到項目服務(wù)對象和小區(qū)資源范圍的限制，不可能像收益型物業(yè)管理把租賃房屋、項目估價和地產(chǎn)項目策劃作為運營的主要內(nèi)容。其次，住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)營和房地產(chǎn)開發(fā)商對項目所采用的項目型或置業(yè)型運營模式也存在很大差別，原因在于住宅小區(qū)的使用周期相對于地產(chǎn)項目的銷售周期來講是一個較長的過程，住宅小區(qū)的物業(yè)管理所開展的經(jīng)營范圍和內(nèi)容始終要為后期物業(yè)項目服務(wù)。據(jù)此，住宅區(qū)物業(yè)管理在提供服務(wù)的同時，要積極拓展一些能夠保持物業(yè)管理經(jīng)營模式滾動發(fā)展和多元化收入的資金來源，并要重點考慮住區(qū)物業(yè)項目的可持續(xù)發(fā)展問題。

三、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營中的重點問題

隨著市場經(jīng)濟的日益成熟，物業(yè)管理服務(wù)所涵蓋的日常作業(yè)內(nèi)容及其外延拓展業(yè)務(wù)的分工會日趨細致，如何從物業(yè)管理到物業(yè)經(jīng)營是需要認真加以研究的課題。既不能因住宅項目運轉(zhuǎn)困難就全力去搞其他經(jīng)營，降低管理服務(wù)質(zhì)量；也不能死死看守物業(yè)項目本身，忽視創(chuàng)新開拓，將物業(yè)項目中的大好資源白白浪費。在實施物業(yè)管理經(jīng)營的實踐中，應(yīng)注重以下三個重點問題：

（一）改變物業(yè)管理意識，轉(zhuǎn)換服務(wù)經(jīng)營角色。

隨著眾多商品化住宅小區(qū)的出現(xiàn)，市場迫切要求傳統(tǒng)“服務(wù)型”物業(yè)管理公司向“經(jīng)營型”物業(yè)管理公司進行角色轉(zhuǎn)化。更多的開發(fā)商都希望下屬的物業(yè)管理公司在進行物業(yè)管理的同時，也要進行經(jīng)營管理，并給物業(yè)管理公司提供了一個可充分操作的天地。作為一個專業(yè)物業(yè)管理公司，其各項管理服務(wù)舉措一定要針對所服務(wù)對象，根據(jù)物業(yè)項目不同，住宅小區(qū)內(nèi)涵不同，客戶群不同，業(yè)主需求也不一樣，經(jīng)營管理服務(wù)就會出現(xiàn)新的業(yè)務(wù)內(nèi)容，其中包括社區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布、向區(qū)內(nèi)業(yè)主銷售花木、對社區(qū)周邊商家實施廣告推廣、增加有償特約服務(wù)等業(yè)務(wù)，全方位拓展住宅小區(qū)物業(yè)的盈利空間，物業(yè)管理公司亦可在經(jīng)營服務(wù)中獲得相應(yīng)收益。在強調(diào)改變物業(yè)管理意識，轉(zhuǎn)換服務(wù)經(jīng)營角色的同時，也要求小區(qū)每一位物業(yè)管理從業(yè)人員深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作的應(yīng)有之義和分內(nèi)之事，管理服務(wù)工作固然重要，而一項優(yōu)秀的物業(yè)項目策劃、一個好點子，可以使開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)客戶得到更多的實惠。當(dāng)一個管理處在做好管理服務(wù)的同時，不斷迎合市場，為滿足業(yè)主不斷增長的需求而創(chuàng)新經(jīng)營，住宅小區(qū)物業(yè)項目的市場價值會發(fā)生很大變化。物業(yè)的管理服務(wù)是動態(tài)的，物業(yè)的有效經(jīng)營永無止境，物業(yè)管理人員只有具備了強烈的經(jīng)營意識，才能使所管項目潛力得到充分發(fā)揮。

（二）處理好物業(yè)管理日常業(yè)務(wù)和多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)的關(guān)系。

從目前一些住宅項目的經(jīng)營管理實踐來看，有些人擔(dān)心經(jīng)營型物業(yè)管理模式的推行會因盲目地多元化經(jīng)營而導(dǎo)致不良后果。而筆者認為，對物業(yè)管理實施有效經(jīng)營屬于多元化經(jīng)營范疇，這種模式是將物業(yè)管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的經(jīng)營、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為小區(qū)業(yè)主提供更全面的服務(wù)，將物業(yè)經(jīng)營的概念深刻地融合于管轄項目的物業(yè)管理工作之中，通過經(jīng)營與管理的合力運作，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使住宅項目保值增值的重要功能。

還有人認為強調(diào)經(jīng)營管理物業(yè)，會導(dǎo)致放松物業(yè)管理本職服務(wù)。其實恰恰相反，因為住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營的商品就是服務(wù)，沒有商品提供市場也就無從談起經(jīng)營，而忽視了常規(guī)管理服務(wù)，對于經(jīng)營物業(yè)來說也等于沒有了生命之源。將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時，為開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主、物業(yè)客戶策劃并實施物業(yè)經(jīng)營方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力，擴大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間，同時物業(yè)經(jīng)營開展的越好也恰恰增加了更多的物業(yè)服務(wù)項目。經(jīng)營與服務(wù)在物業(yè)管理中不是矛盾的而是相輔相成的，關(guān)鍵就在于經(jīng)營管理者如何去認識、去操作。正確的做法是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項目的同時進行物業(yè)經(jīng)營創(chuàng)利活動，根據(jù)不同物業(yè)項目安排經(jīng)營管理的主次關(guān)系，使經(jīng)營和管理相輔相成，相得益彰。在具體運作中，還要注意物業(yè)管理費用與經(jīng)營費用保持相對獨立，體現(xiàn)不同業(yè)務(wù)的規(guī)范性。

（三）注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營人才隊伍。

物業(yè)管理是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營是知識型、信息化產(chǎn)業(yè)，缺少富有經(jīng)驗的經(jīng)營人才，經(jīng)營型物業(yè)管理模式就是空談。住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了物業(yè)項目的管理權(quán)，同時也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營的義務(wù)，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力和經(jīng)營風(fēng)險。而物業(yè)經(jīng)營是一項極為專業(yè)的工作，不僅富有實戰(zhàn)經(jīng)驗的人才難覓，有了人才，形成一個配合默契的團隊更不容易，一旦經(jīng)營出現(xiàn)偏差和失誤，將給公司造成無法挽回的損失。在這方面，住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。隨著中國市場開放程度的加深，國內(nèi)物業(yè)管理公司將面臨來自國外的激烈競爭，借鑒國外物業(yè)管理公司的先進管理經(jīng)驗和服務(wù)理念，在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)領(lǐng)域，認真學(xué)習(xí)，縮短差距，加強對員工進行法律知識、經(jīng)營技能、營銷經(jīng)驗的培訓(xùn)是當(dāng)務(wù)之急。